農地に家を建てたい、駐車場や資材置場にしたい、あるいは農地を買いたいという話が出たとき、最初の関門になるのが農地転用の許可です。農地は農地法で守られており、所有者であっても自由に用途を変えることはできません。この記事では、農林水産省の農地転用許可制度の資料に基づいて、4条と5条の違い、転用できない農地の見分け方、申請の流れと費用の考え方までを順番に解説します。

概要

項目内容
農地転用とは農地を住宅・駐車場・資材置場など農地以外の用途に変えることです。
必要な手続き都道府県知事等の許可が必要です。市街化区域内はあらかじめ農業委員会へ届け出れば転用できます。
4条と5条自分の農地を自分で転用するなら4条、売買・貸借など権利移動を伴うなら5条です。
許可権者都道府県知事または農林水産大臣が指定する市町村の長です。4ヘクタール超は農林水産大臣との協議が必要です。
転用できない農地農用地区域内農地は転用禁止で、先に農振除外が必要です。甲種・第1種農地は原則不許可です。
費用登記事項証明書などの書類取得に実費がかかり、専門家への依頼報酬は自治体・依頼先によって異なります。
無断転用是正指導や工事停止の勧告、原状回復命令等の行政処分の対象になります。

農地転用とは

農地転用とは、農地を住宅の敷地、駐車場、資材置場、店舗など、農地以外の目的に利用することです。一時的に資材を置く場合や砂利を敷く場合も転用にあたります。日本では優良な農地を確保するため、農地法によって個別の転用が規制されており、転用するには原則として都道府県知事等の許可が必要です。

この制度の考え方ははっきりしています。農地の生産力や周辺の土地利用の状況によって農地を区分し、転用を農業上の利用に支障が少ない農地へ誘導すること、そして具体的な転用目的を持たない投機目的・資産保有目的での農地取得は認めないことです。つまり「将来値上がりしそうだから買っておく」という取得は、制度上認められません。

許可権者は都道府県知事、または農林水産大臣が指定する市町村（指定市町村）の長です。4ヘクタールを超える転用では農林水産大臣との協議が必要になります。なお、国・都道府県・指定市町村が転用する場合や、土地収用される場合、農地中間管理事業の推進に関する法律による場合などは許可が不要です。

農地法4条と5条の違い

農地転用の許可には、4条許可と5条許可の2種類があります。分かれ目は「土地の権利が動くかどうか」です。

農地法4条は、農地の所有者などが自分の農地を自分のために転用する場合です。たとえば農家が自分の畑の一角に自宅や農機具倉庫を建てるケースが該当します。許可申請を行うのは農地を転用する者本人です。

農地法5条は、転用のために売買・贈与・貸借などの権利の設定・移転を伴う場合です。農地を買って住宅を建てる、農地を借りて資材置場にするといったケースが該当します。申請は、転用する農地の譲渡人と譲受人が連署で行います。売主と買主が一緒に申請する点が4条との大きな違いです。

項目農地法4条許可農地法5条許可
典型例自分の畑に自宅や倉庫を建てる農地を買って家を建てる、借りて駐車場にする
権利移動なしあり。売買・贈与・貸借などを伴います
申請する人農地を転用する者本人譲渡人と譲受人の連署
市街化区域内の場合農業委員会への届出農業委員会への届出

親の農地に子が家を建てるような身内のケースでも、名義が親のままなら使用貸借などの権利設定を伴うため5条の手続きになります。「家族だから手続き不要」とはならない点に注意が必要です。

転用できない農地と立地基準

農地転用の許可基準は、農地の場所と性質で判断する立地基準と、転用計画の実現性で判断する一般基準の2本立てです。どんなに立派な計画でも、立地基準で不許可となる農地では転用できません。

5つの農地区分と許可の方針

立地基準では、農地を次の5つに区分します。

  • 農用地区域内農地。市町村の農業振興地域整備計画で農用地区域とされた区域内の農地です。転用は禁止されており、原則不許可です。農業用施設や農産物加工・販売施設など指定用途に供する場合に限り例外的に許可されます。
  • 甲種農地。市街化調整区域内にある特に良好な営農条件の農地で、農業公共投資後8年以内の農地や、集団農地で高性能農業機械による営農が可能な農地です。原則不許可で、例外は集落に接続する住宅で500平方メートル以内の場合などに限られます。
  • 第1種農地。10ヘクタール以上の集団農地、農業公共投資の対象農地、生産力の高い農地です。原則不許可ですが、農業用施設や土地収用の対象となる施設、地域の農業振興に関する地方公共団体の計画に基づく施設などは例外的に許可されます。
  • 第2種農地。農業公共投資の対象となっていない小集団の生産力の低い農地や、市街地として発展する可能性のある区域内の農地です。第3種農地に立地困難な場合等に許可されます。
  • 第3種農地。都市的整備がされた区域内や市街地にある農地です。原則許可されます。

重要なのは、農用地区域内農地の扱いです。農用地区域内で転用するには、転用許可の前にまず農用地区域からその土地を外す手続き、いわゆる農振除外が必要です。農振除外は市町村の農業振興地域整備計画の変更にあたるため、転用許可とは別の手続きとして時間を見込む必要があります。自分の農地がどの区分かは、農地のある市町村の農業委員会で確認できます。

一般基準のチェックポイント

立地基準を満たしても、次のような場合は許可されません。転用の確実性が認められない場合、すなわち他法令の許認可の見込みがない場合や関係権利者の同意がない場合です。さらに、周辺農地への被害防除措置が適切でない場合、農地の利用の集積に支障を及ぼす場合、一時転用で農地への原状回復が確実と認められない場合も不許可です。資金計画に基づいて事業を実施できる資力と信用も問われるため、申請時には裏付けとなる書面を求められます。

農地転用の手続きの流れ

許可申請の基本ルートは、農地転用許可申請書に必要書類を添付し、転用しようとする農地のある市町村の農業委員会を経由して都道府県知事等に提出する、という流れです。具体的には次のステップで進みます。

  1. 事前相談。農業委員会で農地の区分と、農振除外の要否を確認します。農用地区域内なら、先に市町村へ農振除外の手続きが必要です。
  2. 書類の準備。土地の位置を示す地図と土地の登記事項証明書、建物や道路・用排水施設の位置を明らかにした図面、資力・信用を証する書面、転用の妨げとなる権利を持つ人の同意書面などをそろえます。法人なら定款の写しまたは登記事項証明書、土地改良区の地区内なら土地改良区の意見書も必要です。
  3. 申請書の提出。農業委員会に提出します。30アール以下の転用では、農業委員会が意見を付して都道府県知事等に送付します。30アールを超える場合は、農業委員会が都道府県農業委員会ネットワーク機構の意見を聴いたうえで送付します。4ヘクタール超は農林水産大臣との協議を経ます。
  4. 許可等の通知。都道府県知事等から許可等の通知を受けてから、工事に着手します。

費用については、申請に添付する登記事項証明書などの取得に実費がかかります。書類作成や申請を行政書士などの専門家に依頼する場合の報酬は依頼先や案件の内容によって異なり、手数料の扱いも自治体によって異なります。金額が気になる場合は、事前相談の段階で依頼先から見積もりを取ると計画が立てやすくなります。

市街化区域内は届出で転用できる

市街化区域内の農地は例外で、許可ではなく届出制です。あらかじめ農地のある市町村の農業委員会に、土地の位置を示す地図と土地の登記事項証明書などを添付して届け出れば転用できます。賃借権が設定されている農地の場合は、解約の許可等があったことを証する書面も必要です。許可制と比べて手続きの負担は小さいものの、「あらかじめ」の届出が条件である点は変わりません。自分の農地が市街化区域内かどうかは、市町村の都市計画担当課で確認できます。

無断転用のリスクと罰則

許可や届出をせずに農地を駐車場や資材置場にしたり建物を建てたりすると、違反転用になります。違反転用に対しては、まず農業委員会による是正指導が行われ、是正されない場合には都道府県知事等による工事その他の行為の停止等の勧告や、原状回復命令等の行政処分が行われます。悪質な事案では告発され、罰則が適用される場合もあります。

原状回復命令を受ければ、造成した土地を自費で農地に戻すことになり、建物や設備への投資が無駄になります。違反状態の土地は売買や融資の場面でも支障が出やすく、後から適法化するのは容易ではありません。転用を思い立ったら、工事の前に必ず農業委員会へ相談するのが結局いちばんの近道です。

よくある質問

自分の畑に自宅を建てる場合は4条と5条のどちらですか

農地が自分名義で、自分のために転用するなら4条許可です。農地を買ったり借りたりして建てる場合や、親名義の農地に子が建てる場合は権利の設定・移転を伴うため5条許可になります。

農地転用にはどのくらいの費用がかかりますか

申請そのものに必要なのは登記事項証明書などの書類取得の実費で、専門家に依頼する場合は別途報酬がかかります。金額は自治体や依頼先、農地の状況によって異なるため、事前相談と見積もりで把握するのが確実です。

農用地区域内の農地はまったく転用できませんか

農用地区域内農地の転用は原則不許可で、農業用施設や農産物加工・販売施設など指定用途の場合に例外的に許可されるだけです。住宅などに転用したい場合は、先に農振除外の手続きで農用地区域から外れる必要がありますが、除外が認められるとは限りません。

太陽光発電のために農地を使うことはできますか

営農を続けながら支柱を立てて上部にパネルを設置する営農型太陽光発電では、支柱部分について一時転用の許可を受ける仕組みがあります。一時転用では期間満了後に農地へ原状回復できることが求められます。詳しくは営農型太陽光発電の解説記事をご覧ください。

次の一歩

まず、転用したい農地の区分と市街化区域の内外を、市町村の農業委員会と都市計画担当課で確認しましょう。農地区分が分かれば、許可の見込みと必要な手続きの全体像が見えてきます。そのうえで、農振除外の要否と必要書類を整理し、スケジュールを組み立てます。

転用ではなく農地のまま活かす選択肢も比較する価値があります。貸し手と借り手をつなぐ仕組みは農地バンクの解説記事で、相続した農地の名義や届出の整理は農地の相続手続きの解説記事で詳しく説明しています。発電と営農を両立させたい場合は営農型太陽光発電の解説記事が参考になります。

キーワード解説

農地法

昭和27年に制定された、農地の権利移動や転用を規制する法律です。優良農地を確保するため、転用を農業上の利用に支障が少ない農地へ誘導し、投機目的・資産保有目的の農地取得は認めない仕組みになっています。

農業委員会

市町村に置かれる農地行政の窓口です。農地転用の許可申請は農業委員会を経由して都道府県知事等に送られ、市街化区域内の届出も農業委員会に対して行います。違反転用への是正指導も担います。

農用地区域

市町村が定める農業振興地域整備計画で、農業上の利用を図るべき土地として設定された区域です。区域内の農地は転用が禁止されており、転用するには農用地区域の変更が必要です。

農振除外

農用地区域内の土地を、市町村の計画変更によって区域から外す手続きです。農用地区域内農地を住宅などに転用する場合は、転用許可の申請より先にこの手続きを終える必要があります。

市街化区域

都市計画で市街化を進めるとされた区域です。区域内の農地転用は許可制ではなく届出制で、あらかじめ農業委員会に届け出れば転用できます。

一時転用

期間を限って農地を農地以外に利用することです。期間満了後に農地へ原状回復することが確実と認められない場合は許可されません。営農型太陽光発電の支柱部分などで使われる仕組みです。